正文摘要:
行业基本面很好：二季度和7-8月销售整体不错、公司业绩很好，随着库存走高年底销售可能会有增速下滑，但因为基数低整体无忧；政策面预期差较大：市场有预期房产税出台导致估值压制，但房产税在年内出台的可能性偏低，这个预期差会在后期得到修正。资管新规暂缓、资金面或将边际改善：虽然短期进行地产放松的可能性较小，但随着去杠杆的暂缓，以及政府维持经济稳定的底线出台，行业资金和政策压力将缓解，天风证券认为保利地产、招商蛇口、万科A等值得关注。天风证券：当前时点看好地产板块究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
天风证券：房地产行业短期反弹可期
行业基本面很好：二季度和7-8月销售整体不错、公司业绩很好，随着库存走高年底销售可能会有增速下滑，但因为基数低整体无忧；政策面预期差较大：市场有预期房产税出台导致估值压制，但房产税在年内出台的可能性偏低，这个预期差会在后期得到修正。资管新规暂缓、资金面或将边际改善：虽然短期进行地产放松的可能性较小，但随着去杠杆的暂缓，以及政府维持经济稳定的底线出台，行业资金和政策压力将缓解，天风证券认为保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）等值得关注。
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绝地反击？地产ETF（159707）单日成交创年内新高！资金涌入！最新数据解读来了……
近期地产行情持续回暖，市场关注度颇高。以中证800地产指数为例，截至今日（6月15日）收盘，该指数已较阶段新低（5月30日盘中该指数创下近9年新低）上涨约7.28％。今日MLF降息落地、行业数据公布等消息亦刺激地产走势和交投情绪，如相关ETF——地产ETF（159707）单日成交额已创年内新高。Level-2数据显示，地产ETF（159707）当天获净申购超3900万元，资金流入迹象明显！
行情数据显示，地产ETF（159707）今日低开后震荡走高，截至收盘场内价格上涨0.85％。全天换手率高达33.41％，成交额达8916万元，较上一交易日放量超8成，创下该ETF年内单日最高成交额！
最近关于地产的政策和数据消息密集发布，今天咱们主要从政策利率、行业数据、企业数据等三个方面给大家梳理下相关信息和解读。
1、政策利率：MLF降息“靴子落地”，分析师：推动房地产尽快实现软着陆
6月MLF降息如期而至。
人民银行6月15日公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2023年6月15日人民银行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元7天期逆回购操作，其中，MLF利率下调10个基点至2.65％，7天期逆回购利率为1.90％。Wind数据显示，当日20亿元逆回购和2000亿元MLF到期，实现净投放370亿元。
“本次政策利率下调，释放了明确的稳增长信号，有助于提振消费和投资信心，并推动房地产行业尽快实现软着陆。”东方金诚首席宏观分析师王青对证券时报记者表示，二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头，需要货币政策适度加大逆周期调节力度。本次政策利率下调，叠加近期银行存款利率调降，将有效带动企业和居民实际贷款利率下行，进而刺激信贷需求，增强消费和投资增长动能。
开源证券则指出，6月以来，我们跟踪的新房和二手房成交环比出现回落，楼市也再度出现转弱势头，市场对于稳定房地产需求端的政策分外期待。本次利率下调释放了明确的稳增长信号，LPR调整概率增大，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。
2、行业数据：1-5月开发投资同比下降7.2％，商品房销售额增长8.4％
6月15日，国家统计局数据显示，1—5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2％；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4％。1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9％，其中住宅销售面积增长2.3％。商品房销售额49787亿元，增长8.4％，其中住宅销售额增长11.9％。
此前，央行发布2023年5月金融数据，居民中长期贷款同比小幅多增，相比4月有所改善。2023年5月，社融存量361.4万亿，同比9.5％，新增社融15600亿元，同比少增1.31万亿元，新增人民币贷款13600亿元，同比少增5418亿元，新增居民中长期贷款1684亿元，同比多增637亿元。
长期来看，居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。
根据以上逻辑，天风证券火速解读社融及居民信贷数据称“5月地产销售可能并不弱”，今日统计局数据或印证其猜想。该机构在最新研报中进一步表示，当前时点看好地产板块表现，具体逻辑有：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。
3、企业数据：头部房企5月签约金额最高同比增长超65％
在行业数据发布前，各大头部房企亦公告其5月签约面积和签约金额情况，以保利发展、招商蛇口、金地集团等3家房企为例，其5月签约面积和签约金额均实现正增长。具体如下：
①6月8日，保利发展公告，5月，公司实现签约面积262.63万平方米，同比增加7.84％；实现签约金额408.38亿元，同比增加7.46％。1-5月，公司实现签约面积1150.34万平方米，同比增加13.26％；实现签约金额1966.64亿元，同比增加23.52％。
②6月8日，招商蛇口公告，5月，公司实现签约销售面积111.75万平方米，同比增加55.19％；实现签约销售金额266.19亿元，同比增加65.16％。1-5月，公司累计实现签约销售面积553.44万平方米，同比增加66.74％；累计实现签约销售金额1368.11亿元，同比增加76.41％。
③6月5日，金地集团公告，2023年5月公司实现签约面积79.0万平方米，同比上升19.01％；实现签约金额132.3亿元。2023年1-5月公司累计实现签约面积398.2万平方米，同比上升34.41％；累计实现签约金额723.5亿元，同比上升0.21％。
就头部房企情况来看，多机构表示行业格局重塑过程中央国企等强信用企业融资、投资、销售优势将延续。
中银证券认为，从2021年下半年开始至今，房地产市场经过了两年的深度调整期，高杠杆企业风险不断暴露，随着出险房企不断出清，信用、资源及资金更多的向优质房企集中，优质房企的长期价值更为凸显，也更有利于行业长期安全稳健地发展。
东方证券指出，近期市场对于政策预期有所升温，估值水平有所修复。预计地产行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势。
如果看好头部房企后续行情，不妨借道地产ETF（159707）一键布局。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场头部房企，成份股国企央企含量高，在“中特估”大背景下，国有地产配置价值或逐渐提升。值得注意的是，该指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，此次调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成。
地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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