李嘉诚抄底香港楼市,究竟是怎么一回事?_新闻资讯_生活常识

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又一次，李嘉诚精准低价入手地产项目。7月28日，李嘉诚旗下的长江实业集团确认，已入标竞投内地一地产商的香港总部大楼，市场估值约90亿港元。若李嘉诚此次成功接盘，可赚了不少，因为这栋大楼6年前交易时作价125亿港元，成交总价和平均呎价都刷新了香港商厦买卖的最高纪录。当一众内地房企大佬进退失据，李嘉诚趁机抄底。在内地楼市高涨时，李嘉诚选择抛售内地及香港物业，加码海外资产，也避开了这一波调整周期。2022年3月，长实集团年报提到，中国香港及内地为地产业务重点市场，将继续物色合适发展机会，对两地前景充满信心。
李嘉诚抄底香港楼市究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

记者/ 李惠琳谭璐编辑/ 谭璐

又一次，李嘉诚精准低价入手地产项目。

7月28日，李嘉诚旗下的长江实业集团确认，已入标竞投内地一地产商的香港总部大楼，市场估值约90亿港元。

大约一年前，该地产商曾与越秀地产商谈出售该大楼，当时出价为105亿港元，但未能谈妥。

若李嘉诚此次成功接盘，可赚了不少，因为这栋大楼6年前交易时作价125亿港元，成交总价和平均呎价都刷新了香港商厦买卖的最高纪录。90亿港元的估值，较6年前低了28%。

抄底

上述内地地产商的香港总部大楼，位于湾仔告士打道38号，是一甲级写字楼商业大厦，地处于香港的黄金地段，毗邻维多利亚港湾。

大厦楼高94.85米，楼高26层，写字楼占地2138.8平方米，总建筑面积32090.9平方米，上世纪80年代末，被华人置业创始人刘銮雄以4.6亿港元买下，名为爱美高大厦。

后来，由于该大厦大部分位置租给了美国万通保险，在2000年更名为美国万通大厦。

刘銮雄可能没想到，当年这栋总计斥资4.6亿港元买下的写字楼，在20多年后，竞以27倍的价格售出。

2015年11月，这栋大楼以125亿港元的价格卖出，按照当时的公告，该笔交易采取分期付款的方式，在交易完成日期前支付40%（50亿港元），其余价款分6年支付，每年支付10%（12.5亿港元），这意味着，到2021年才支付完。

香港甲级写字楼的租金排名为全球前列，这栋写字楼目前出租率超过80%。

《21CBR》查询香港土地注册处的资料，这栋写字楼在2015年底被出售之后，华人置业又从新主人手中租用。

数据显示，华人置业在2016年1月租用该写字楼的2楼（月租76.7904万港元）、3楼（月租75.2256万港元）、5楼（月租57.8736万港元）、6楼部分房间（月租29.515万港元），租期均为三年。

目前，该写字楼的其他租户还包括万通保险、云峰金融、云峰投资管理等。

根据华人置业此前的公告，2014年该写字楼的除税后溢利为3.47亿港元，未经审核资产净值为100.44亿港元。若按照目前的估值来交易，相当划算。

回归

当一众内地房企大佬进退失据，李嘉诚趁机抄底。

今年5月，广州第一轮集中土拍中，李嘉诚旗下的和记黄埔罕见露面，参与争夺白云新城的一块土地，出价23.6亿元。

这是和记黄埔时隔10年后，再次参与内地公开土地拍卖，最终未能将上述地块收入囊中，被视为试探市场之举。

一个月后，和记黄埔又现身东莞。有消息称，在东莞第二批集中供地入市前，其东莞团队前去看地。

钱多债少，是李嘉诚的底气所在。

在内地楼市高涨时，李嘉诚选择抛售内地及香港物业，加码海外资产，也避开了这一波调整周期。

风水轮流转，海外局势动荡，李嘉诚又开始抛售旗下欧洲地区资产。

李嘉诚旗下的房地产业务，主要集中在长实集团，现金流充沛，杠杆率低，截至2021年末，其综合现金和可变现投资合共1613.6亿港元，净负债率为20.3%。

手握大量现金，回到亚洲寻找投资机会，不失为一个选择。

截至2021年末，长实集团所拥有可开发土地储备约700万平方米，其中中国香港、中国内地分别有37万平方米、622万平方米。

2022年3月，长实集团年报提到，中国香港及内地为地产业务重点市场，将继续物色合适发展机会，对两地前景充满信心。

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12月21日，香港地政总署公布，一幅位于九龙启德第2A区4号地盘、5(B)号地盘及10号地盘的新九龙内地段第6649号的用地，以87.03亿元批予锋城投资，其母公司为长江实业集团有限公司（以下简称“长实集团”，01113.HK），批租期为五十年。

位处香港九龙的启德新区，原本是启德机场所在地，港府有意将此打造为一个崭新的都市生活区。近些年来，启德新区的土地成了“兵家必争之地”。

而此次被市场誉为“启德地王”的第2A区4号、5B号及10号的“三合一”地皮，是港府今年推出招标的重磅官地。该项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站。

项目总面积约21.44万平方尺，最高可建面积141.8万平方尺，市场估值为113.4亿至148.89亿港元，每呎楼面地价8000至10500港元。

上述住宅地12月16日截标，香港地政总署称，共接获6份标书。最终，李嘉诚家族旗下的长江实业击败李兆基的恒基地产、郭得胜家族的新鸿基地产、陈廷骅家族的南丰集团等财团，以87.03亿元中标，是该地块出价最高的投标者。港地政总署资料显示，该成交楼面呎价约6137.7港元。本次成交价大幅低于预期下限超20％。

市场预期估值近150亿港元的启德地王被李嘉诚以87亿港元捡走，将来的回报可想而知。长江实业执行董事吴佳庆表示，对这次以相宜价钱投得启德新区的大型地皮感到非常高兴，指出项目地理条件优越，位处宋皇台港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将广受欢迎，可望带来非常理想的回报。

此番，李嘉诚之所以捡漏成功，有业界人士分析认为，这主要是由于当下楼市大环境不够兴旺，资金宽裕的财团出价过于保守、有意夺地的财团则因“加息”不敢贸然增加负债。

截至2022年6月30日，李嘉诚家族的长江实业净债务率为0，（即账面现金完全覆盖债务），这种羡煞旁人的资产负债表使得李嘉诚家族可以大肆出手抄底。

发力投资香港

长实四季度香港囤地已耗资144亿

过去三个月，李嘉诚一直在逆市抄底香港楼市。

10月5日，中国香港地政总署公布，长实集团以46.01亿港元，获得一宗位于新界屯门青山公路—大榄段的屯门市地段第561号的用地。

该地块为私人住宅用途，总面积约36.29万平方尺，最高楼面面积可达130.64万平方尺，预计可以提供2020伙。

长实集团执行董事赵国雄表示，集团一直积极参与投地，全因对中国香港地产市道前景极具信心，对于今次投得屯门青山公路大榄段地皮表示十分兴奋。

赵国雄进一步指出，由于地皮面积大、建筑上有一定难度，该项目投资总额预计超逾130亿港元。

12月15日，长实集团再次中标香港建局皇后大道西/贤居里项目，该项目估值近12.15亿至14.58亿港元。

该项目的主要规划意向为，透过重新规划以理顺土地用途及布局，提供一个临向皇后大道西的公众休憩用地。

另外，项目将提供约189个住宅单位及平台低层用作商业/零售用途。

长江实业执行董事吴佳庆对中标感到欣悦，该项目是罕见的港岛中西区优质地皮，加上附近型格小店及潮流餐饮食肆林立，港铁站亦信步可达，预料落成后，将广受年青上班族及专业人士欢迎。

一周之后，市场估值最高达近150亿港元的九龙启德地王又被李嘉诚以87亿港元的价格捡漏成功。

综合来看，长实四季度香港囤地至少已耗资144亿港元。

传递了什么信号？

“逢低吸纳，见高抛售”是李嘉诚抄底招式。

这两年，内地楼市一直状态不佳，香港楼市也没好到哪去，房价指数也宛若自由落体。10月香港的房价指数为352.4，较上月跌2.4%，是近5年来的最低水平，再加上美元加息利空和疫情等因素影响，香港楼市继续下行的可能性不小，选择在此时出手的李嘉诚图了啥？

不可否认，市场确实出现了三个积极信号。

第一，鲍威尔暗示放缓加息幅度。

美联储在连续4次加息0.75个百分点后，加息幅度有所回落。12月中最新一次加息0.5个百分点，令市场小幅振奋，也让香港置业者不用担心供楼利息大幅调高。第二，股票市场复苏。

11月至今，恒生指数累涨4996点，飙升逾34%，升幅明显。而股市的积极向好，也反映了投资者对未来经济和楼市的看法好转，2023年将会是楼市的“复常之年”。第三，防疫政策优化，两地通关有望重启。2023年1月3日起，我们的境外入境隔离政策将优化为“0+3” （三天居家隔离），此举意味着内地及香港的防疫标标准日趋一致，通关的日子也近在眼前。

通关重启，对香港旅游业和经济恢复都是利好消息，也是明年经济复苏的信号之一。因此，李嘉诚在此时出手囤地，释放出了他对时局的判断，现在就是抄底楼市的好时机。截至目前，李嘉诚的资产重心仍在香港和英国，内地和其他区域占比分别不到20%。

从买下半个英国到不停卖卖卖，目前，李嘉诚位于英国的核心资产并未完全脱手。当前，以英镑计价的重资产贬值，这时候要想溢价卖出难上加难。李嘉诚已转变思路，由出售改为持有，期望通过提升资产内在价值，再静候卖出时机。而且，冬季欧洲天然气供应受阻，用电需求猛增，李嘉诚的供电公司和天然气管网公司极有可能再大赚一笔。