西安房价确实降了没有？
综合性最近的新盘价钱、一部分高价位盘的姿势、中国统计局发布的数据信息看，西安的房价挺立趋势有松脱征兆。
下一步会怎么样？
可以首先看一些状况：
1、一部分地区的二手房，尤其是高层住宅，如浐灞、武汉、西咸电力能源金贸区等地区从近些年的最大1.8万/㎡上下，下降至1.4万/㎡上下。
2、西咸新区沣西新城的某些高价位新盘，悄悄地使出了首付分期、优惠房源较大特惠5000元/㎡等多种多样特惠措施，营销抓目光。
3、从5月中下旬逐渐到6月上中旬，有7个新盘的公布价钱，发生了比预估的价钱下降1000-2000元/㎡的状况。
这种状况的发生，有一个人商家和公司急切回笼资金的要素以内，以适当的品牌优势吸引住交易量变成必定措施。
从销售市场看到，上述情况虽或是部分，可是意味着了市面的一个方面，乃至也表明了一个风频，即部分房价在松脱。
再看一下中国统计局公布的全国各地70个大中型城市房价指数值：
4月份，西安新房子月度总结价钱上涨幅度0.2%，仍然在一歩微涨；而二手房月度总结价钱则下挫0.1%，则出現连续下挫。
假如，二手房价格跌、新房价格也跌，那麼不容置疑房价就确实跌了，如今则是有涨有跌，还无法彻底说成房价在跌。
可是，房价发生松脱，沒有先前那麼挺立，任谁也没法否定这一客观条件的存有，就算是临时的。
西安房市和其他城市一样，也碰到了一些问题。
5月份至今，全国各地总计颁布了150余次地区性楼市新政策，西安也各自发布了2个文档，尤其是产品住宅买卖现行政策的调节，给房市产生新利好消息。
突出的是，限购政策标准放松，让消费力在理论上扩充；限购期限减少，让二手房市场可以有大量楼盘，这显然是对购房有益。
可是，不等于说，这也是为了更好地稳房价，换句话说是让房价再次挺立。
事实上，针对房价的操纵，在实际操作方面沒有放松。
西安住建局单位有一个内部结构文档，是对新房价格操纵的实施细则，细心看过以后有一个明显的觉得，价格管控不放宽，并且技巧愈来愈技术专业！
以前一些土地在交易时已设置了毛胚房指导价，但在新房价格报备公示公告时，或是碰到了“砍一刀”的状况，这也就是一部分新盘企业价小于预估的要素之一。
西安的房价比其他城市更比较敏感，一项纪录迄今沒有其他城市可摆脱，即西安新房子持续5年多超出60个月连增，除开有2个月因新冠疫情暂停以外。
这一纪录，针对房企和顾客，是自信心支撑点之一，针对城市和领域主管机构而言，则是一种深情的工作压力。
还行，西安的二手房价格在近3年多来，则是有涨有跌，对总体房价具有一定的“中合”功效。
假如，房价在控制的范畴内有跌涨，但房市整体保持健康平稳，这应该是城市和领域主管机构所乐观的，可是工作压力则歪斜到了房企和买房者方面。
如今的趋势好像愈来愈显著：政策方针给销售市场和房企构建的是良好环境，是稳市，保销售市场，但绝不能是为了更好地保房价。
从全国各地现行政策看来，减少门坎、买房补贴、年利率下降等，无一不是让能买的人有购房的心愿，或是让购房心愿不明显的人心愿更明显些。
说直接的一点，便是想办法提升消费力，可是事实上能否提升，还得看购房者自身的资产能力和工作能力、看房价。
2年多前，新冠疫情初来，都没想到发展趋势至今日，已经成为了危害经济增长和购房的最大的阻碍之一？！
房地产商也看得很清晰，消费力尺寸、选购意向是不是明显，衰退之势能不能反转，对楼盘出售、对自己本身的未来发展尤为重要。
一部分新楼盘，性价比高怎样、价钱是不是透现，购房者是能一眼看搞清楚的，能否买、买不买，并不是简易的营销手段能影响的。谁都是会算钱。
相对性于整体销售市场的稳定，房价在控制的范畴内有跌涨，一部分新楼盘适当折扣乃至直接了当地减价市场销售，多方接受程度和承受度也更高一些。
对房企来讲，到什么山唱什么歌，顺市而为，大家都应当能了解。
而在房价松脱或货币紧缩阶段，怎样买得确实，则是购房者所要掌握的。
谁“助长了”西安房价上涨？公摊！
谁促长了西安全国房价上涨？公摊！
每一年两会召开，都是会有些人明确提出撤销公摊，并且权威媒体也陆续表态发言，适用撤销公摊，但公摊这把“束缚”却自始至终难以释怀，因而，遮盖在公摊身后的，是一条无法自拔的“逻辑性链”，税收、供暖、物业管理这些传动链条，都是在“公摊”以上......
公摊总面积，就是指住房平摊的公共建筑面积，全国各地绝大部分城市的商住楼计费根据是商住楼的建筑面积，商品房的建筑面积=公摊 套内使用面积。
依据住建部公布《商住楼市场销售面积换算及公共建筑面积平摊规则》(实施)，要求公共建筑面积由两部份构成：1．电梯井、楼梯口、垃圾道、变配电室、机器设备间、公共性大门和走廊、别墅地下室、值勤警卫室及其其它作用上为整幢建筑服务的公共性用地和监管用地建筑面积；2．套（模块）与公共建筑空间中间的分隔断墙及其墙体（包含后墙）墙面水平投影总面积的一半（这里引入內容来源于我国住房和城乡住建部）。
公摊规章制度最开始始于中国香港，后经国内引入沿用迄今。最开始商住楼的公摊，适用范围是达到小区的刚男性性功能要求。但随着住房开发设计更新换代，进户门厅、电梯厅、过道等公摊地区也变成了新楼盘质量的展示面。
但大家是否想过，这几年西安房子价格由于“公摊转变”，具体房子价格要比公示公告房子价格更高一些一些？
那是否全部的城市都是有“公摊”？并不是这样，一般城市以建筑面积测算，极个别城市依照套内面积计算！
由于这一类城市较少，大家以深圳为例子，所有依照套内面积计算，也算得上中国一二线城市中的充分必要条件!
2002年6月7日，重庆发布《重庆市城镇房地产交易管理条例》，明确规定：商住楼市场销售以套内建筑面积做为计费根据。为什么重庆市会在20年以前，挑选 撤销公摊？这一切与重庆市的土地用途相关。
大家都知道，重庆市很多的土地资源期限是50年，属于综合用地，除此之外，科教文卫商业用地也是50年，但中国居住用地使用年限广泛是70年，这就导致假如以50年产权年限收70年的花费，一般买房者非常的吃大亏。
参照官方网提供的表述，一则，是重庆市大部分开发设计新项目是以商业服务与住房混和类为主导，一栋建筑物当中，可能发生最大停止期限不一致，也有公摊总面积过大。二则，由于商住楼期限不一致，土地资源使用寿命期满，房子使用价值剩余也很少，“撤销公摊”在一定水平上可减少房子价格。
但这也引起了一个独特状况，重庆市“高梯户比”商品怪圈：在西安建筑容积率2，高度限制60米，不用考虑到一定是叠拼别墅、花园洋房、小高层，所有大户型房子，但在重庆市地王新项目，综合性楼面地价13549元/㎡，却被所有制成11-17层小英，房型69-76㎡，变成了高端老房子，密度低厂房设计，这类平摊费用的设计方案，销售市场却并不付钱....
为了更好地拼了命减少公摊和价钱，还有一个奇妙设计方案，便是1T4户假花园洋房，尽管比以往3T8户高层住宅发展许多，但连2T4也没有完成，土地资源建筑容积率在1.5上下，但便是沒有大规模，例如绿城集团春溪雲庐最少总面积80㎡，金科美辰最少总面积89㎡.....
这几乎是一个“败局”，要不公摊大、梯户比高，要么公摊低、梯户比还高，但不一样的是，质量山体滑坡更强大！
但回过头看西安销售市场，却又是此外一个现况，令人倍感城市差别之大！
2018年以前，西安审核商品高赠送实例许多，但在2018年以后，高赠送实例被喊停，本来可以赠送的新项目，也被规定改整体规划：
其一、早些年高赠送，以往西安虽然开发设计质量很初中级，可是一部分住房赠送率很高，典型性如南飞鸿华洲城，买80㎡赠送30㎡，称得上“赠送之首”，不但沒有公摊，并且是负公摊。除此之外，也有天琴湾，买93㎡赠送23㎡，全是典型案例。而当初的房子价格仅有6六千多，高赠送让具体房子价格变的更低。
其二、时下高公摊，已经变成“奇怪存有”，没人可以管束房地产商的规划院，把公摊越干越大，典型性如城南区某盘，公寓楼的公摊已经到达了40%，几近一半建筑面积是公摊；也有渭北某盘，公摊做到28-33%，总工程款三分之一是公摊 ，房价上涨的情况下，高公摊让具体房子价格越来越更高一些。
以往，由于西安销售市场住房赠送较多，因而，在赠送抵冲下，公摊问题并不突出，换句话说，仅仅一概而论，但西安在2018年-2021年中间，一大批新开盘楼盘是沒有赠送的，连生活阳台全是全面积，更不必提机器设备间等也被记入全面积。
以往的西安销售市场，由于赠送总面积比较多，价格6千具体很有可能只要5千，但目前的市场报价1.8万具体很有可能在2.3万！
自然，重庆市“撤销公摊”以后，并沒有迈入全国各地的竞相仿效，并且就算是重庆市，好像也是有一定的让步。
在撤销公摊以后，重庆市又公布修定版本号，明确提出：商住楼市场销售理应与此同时发布套内建筑面积以及价钱、建筑面积以及价钱，并写入房产买卖合同书。买卖被告方产生总面积纠纷案件时,理应以套内建筑面积和套内建筑面积价钱做为解决纠纷案件的计费根据。
现阶段，为了更好地能够满足我们不断增长的成分要求，全国各地销售市场住房设计产品广泛在偏重改进化，西安就是在其中之一。例如，如今改进盘广泛规定，过厅要增大、走廊要增大、追求完美架空层、独立机器设备间、减少梯户比这些，这种追求完美与减少公摊几乎是发生冲突的！
要想减少公摊，最好的办法，便是“可省就省，可减就减”，例如2T2户改为1T6户，那样可以降低电梯厅的总面积；或是把进户门厅改为电梯间直穿，可以省去一部分入户大堂；楼底下保安室，可以提升一下，改为哨所，不占建筑面积；也有地底立体停车库厅堂，也需要可省就省...
在这类自虐式的“降公摊”计划方案里边，大家毫无疑问能找出一个减少公摊的方法，但销售市场给大家的一定是一地鸡毛，连以往的刚性需求盘规范都达不上！
